Razgovarali smo Martinom Tomašević, senior konzultantom CBRE SEE. Martina ima više od pet godina iskustva rada u svijetu komercijalnih nekretnina, a prije nego je počela raditi u CBRE SEE, radila je u Spiller Farmer. 

Uzeli smo u obzir njezino dugogodišnje iskustvo i prokomentirali i tražili njezin osvrt na dolje postavljena pitanja. 

Prošlo je dvije godine od početka COVID-19 pandemije. Kako se koronakriza odrazila na tržište nekretnina?  

Novonastala situacija s korona virusom odrazila se na cjelokupno gospodarstvo i ekonomiju kako u RH tako i u svijetu. Ipak, Hrvatsko tržište nekretnina i u pandemijskom razdoblju pokazuje neočekivanu živost.  

Potražnja, osobito za kvalitetnim uredskim i logističkim kapacitetima, i dalje nadilazi ponudu. Najveći dio aktivnosti primjetili smo u maloprodajnom sektoru, a slijedile su ju uredske nekretnine. 

Koncem 2021. godine Poseidon Group sa sjedištem u Londonu prodala je svoj portfelj trgovačkih centara Capitol Park koji obuhvaća 37.000 m² gla s 50 zakupaca grupi lokalnih investitora za 50 milijuna eura.  

Nadalje, Immofinanz je najavio da planira u idućih tri do pet godina investirati otprilike 250 milijuna eura kako bi broj lokacija STOP SHOP-ova u Hrvatskoj povećali s trenutnih četiri na više od 20 lokacija. Spomenuti maloprodajni parkovi imat će više od 190.000 četvornih metara prostora za potencijalne zakupce.  

Iskustvo CBRE-a je da su ulagači i dalje vrlo zainteresirani za kupnju komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj iako je ponuda raspoloživih nekretnina, ograničena. Investitori prvenstveno iskazuju interes za nekretninama s visokom popunjenošću, renomiranim zakupcima i dugoročnim zakupom.  

No zbog spomenute ograničene raspoloživosti nekretnina primjetili smo kako se investitori okreću nekretninama koje klasificiramo kao B ili C kategoriju te ih repozicioniraju na tržištu.  Lokalni investitori biti će dalje usmjereni na investicije do 10 milijuna eura, a to su uglavnom stambeni projekti za lokalno tržište. 

Tržište uredskih nekretnina je prošle godine bilo jako aktivno čemu svjedoči činjenica da se stopa upražnjenosti uredskih prostora kreće oko 4 %. Trendovi cijena su stabilni. Posljednjih nekoliko godina najamnina za premium uredske prostore je stabilna te iznosi 14 do 16 €/m².  

I dalje postoji potražnja za većim uredima, a trenutno je u gradnji nekoliko velikih poslovnih centara.  

KFK gradi poslovno naselje na osamdeset tisuća kvadrata zemljišta, s 250.000 m² uredskog prostora koje će se realizirati u pet faza, a cjelokupan projekt vrijedan je 265 mil EUR.  

Jedan od novih developmenta je zasigurno uredska zgrada tvrtke Mobis koja se pozicionirala u Business District East zoni (Radnička - Heinzelova) te najava izgradnje treće poslovne zgrade u kompleksu Matrix Office Park koja bi trebala započeti ove godine. 

Rimac Automobili su započeli sa gradnjom kampusa u Kerestincu, koji je, s oko 200.000 četvornih metara ukupne i 95.000 kvadrata radne površine te cijenom gradnje od 200 milijuna eura, jedna od najvećih građevinskih i financijskih investicija u hrvatskom gospodarstvu. 

Nadalje, najveće investicije u izgradnji trenutno su dva logističko-distribucijska centra u poslovnoj zoni Meridijan 16 u blizini Velike Gorice. Na suprotnoj strani grada, RC Europa planira investiciju vrijednu pola milijarde kuna, gradit će logistički centar na 83.000 kvadrata u Samoboru. 

Vidimo da imamo nove modele uredskog namješta, nove koncepte uredskih prostora, nove modele rada. Definitivno koronakriza je preokrenula naše živote naglavačke. Mislite da su novi modeli rada i novi koncepti uredskih prostora dugoročno održivi?  

Pandemija je umnogome promijenila radne navike. Sve više tvrtki nastavlja trend prelaska na rad od kuće, a neke su uvele i četverodnevni radni tjedan. Rad od kuće čak je dio novih izmjena Zakona o radu u Hrvatskoj. 

Osobno smatram da je kombinacija koncepta home office-a zajedno sa “klasičnim” uredskim prostorom dobitna kombinacija. Sve više i više poslodavaca, prihvaća politiku fleksibilnosti i određenu dozu opuštenosti kada je u pitanju posao.  

Naime, svima je jasno kako je za dobar i produktivan posao najbitnije stvoriti odgovarajuće uvjete koji će potaknuti i motivirati zaposlenike.  

Zbog novih koncepata uredskih prostora, počelo se sve više govoriti o optimizaciji uredskih prostora. Hoće li uredski modeli kakve danas imamo nestati?  

Transformacija uredskih prostora je konstanta. Kako se mijenjaju i načini rada, tako se mijenjaju i uredski prostori. Dizajn i arhitektura radnih prostora prošli su kroz veliku transformaciju u posljednjih nekoliko desetljeća. Danas je blizu 70 % modernih radnih prostora prenamjenjeno u takozvani ’open space’.  

Nova generacija radnih prostora kombinira privatne urede, pregrađena radna mjesta, potpuno otvorene prostore za komunikaciju, druženje djelatnika itd. Također, trend koji je vrlo aktualan jest shared desk policy. Prema ideji desk-sharing-a, zaposlenik nema dodijeljeno mjesto, već tijekom radnog dana koristi cijeli ured i njegove različite zone 

Kao pouzdani lider u korporativnim nekretninama, CBRE klijentima pomaže upravo oko identificiranja i implementiranja poboljšanja na radnim mjestima koja čine mjerljivu razliku (optimizacija postojećeg radnog prostora s fleksibilnim radnim rješenjima). 

Ljudske interakcije pokreću inovaciju i povezanost. Zato vjerujem da će budućnost uredskog rada biti mnogo fleksibilnija nego ikad prije, ali uredi kao takvi, neće nestati jer se uredi više ne promatraju isključivo kao radni prostori.    

Razvoj tehnologija će značajno promjeniti svijet nekretnina. Kako PropTech alati mogu pomoći zakupcima i vlasnicima poslovnih zgrada?  

Proptech je inovativan pristup nekretninama u kojem tehnologija optimizira način na koji ljudi istražuju, iznajmljuju, kupuju, prodaju i upravljaju nekretninom. Vidimo sazrijevanje proptecha, što je stvarno ohrabrujuće, a smatram da će ponajviše pomoći upravo u sektoru upravljanja imovinom. 

Proptech alati mogu povezati tvrtke za upravljanje imovinom, investitore, vlasnike nekretnina, zakupce u jedan sustav stvarajući znatne uštede i bržu konekciju. 

Došli su nam i novi modeli prikazivanja komercijalnih prostora (VR, AR, 3D prikazi). Možete li nam reći nešto više o tome.  

Proširena i virtualna stvarnost su tehnologije koje su još u tranzicijskom razdoblju gdje postaju jeftinije i šire dostupna. Međutim, trend pokazuje da je u zadnjih desetak godina postignut značajan i drastičan napredak te će se on vrlo vjerojatno jednakim tempom i nastaviti.  

Upotreba AR i VR tehnologija, 3D prikaza kod razgledavanja nekretnina, može omogućiti korisnicima da, gledajući eksterijer zgrade, virtualno vide kroz zidove te vide objekte unutar zgrade i interijer.  

Primjenjuju se kako bi se predstavili novi projekti, riješili građevinski izazovi na licu mjesta i poboljšali promotivni materijali.  

Najveća korist koju ostvaruju klijenti i agenti za nekretnine je vrijeme. Uz pomoć AR/VR tehnologija štedi se ogromna količina vremena. 

Nazastupljeniji oblik ove tehnologije koji se koristi u Hrvatskoj je jednostavan oblik videa od 360 stupnjeva I to češće u agencijama koje se bave stambenim nekretninama, nego komercijalnim. 

Vaš osvrt na stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj.  

Tržište nekretnina u Hrvatskoj je pokazalo da ga je pandemija usporila samo nakratko i to u početnom periodu pandemije. U Zagrebu, gdje se se ostvaruje najveća uredska aktivnost,  bilježimo nisku stopu upražnjenosti uredskih prostora (4%). Uzimajući u obzir trenutne tržišne uvjete i trendove, kao i prognoze, procijenjujemo da će cijene zakupa za prvoklasne prostore ići u smjeru blagog rasta. Ulaganja u tržište komercijalnih nekretnina sigurno će se nastaviti jer su i dalje nekretnine poželjna investicija. Posebice nova ulaganja očekujemo u logističkom, hotelijerskom sektoru i maloprodajnom sektoru. 

U slučaju dodatnih pitanja, slobodno se javite Martini na njezin Linkedin profil i e-mail.