1. Koji trendovi definiraju tržište nekretnina u ovoj godini?
Geopolitička događanja i inflatorni pritisci imali su veliki utjecaj prošle i ove godine na sve sektore tržišta nekretnina u Europi, ali je na nekim tržištima jugoistočne Europe taj utjecaj bio nešto manji i imao različit smjer ovisno o sektoru o kojem govorimo.
Prošla godina imala je nepovoljan utjecaj na segment tržišta ulaganja u nekretnine te je zabilježen pad prometa u cijeloj regiji, dok se već ove godine vidi kako se situacija malo stabilizirala. Uzimajući u obzir globalne izazove vezane uz kamatne stope i tržišta kapitala općenito, nekoliko transakcija zabilježeno je u području jugoistočne Europe, poput prodaje Capital Plaze, zgrade mješovite namjene u Podgorici, prodaje poslovnog kompleksa Belgrade Office Park u Beogradu, kao i prodaja Poslovnog centra Situla u Ljubljani. Navedene transakcije, u kojima je CBRE SEE pružao savjetodavne usluge, pokazuju kako je interes za jugoistočnu Europu i dalje aktivan s konkurentnim razinama prinosa. U regiji jugoistočne Europe najveći fokus investitora usmjeren je na poslovne zgrade, ali sve više i na sektor logističkih nekretnina, dok je ranijih godina fokus bio prvenstveno na sektoru maloprodaje.
Kada je riječ o sektoru uredskih nekretnina, tijekom prošle godine došlo je do pada stope nepopunjenosti uredskih prostora u svim većim glavnim gradovima u regiji jugoistočne Europe. Zajedno sa rastućom inflacijom, razine zakupnina su se našle pod velikim pritiskom, što je rezultiralo skokom na europskim tržištima. U kombinaciji s nedostatkom ponude u regiji jugoistočne Europe, na nekoliko je tržišta došlo do povećanja razine zakupa.
Primijenjene hibridne radne politike koje su ostale aktualne nakon pandemije Covida 19, također utječu na procese donošenja odluka o potrebnim veličinama ureda. Posljedično, coworking prostor nastavlja rasti na većini tržišta, dokazujući da je fleksibilnost za korisnike poslovnog prostora i njihovu strategiju na radnom mjestu iznimno važna.
2. Kakva su kretanja na tržištu uredskog prostora u ovoj godini kada govorimo o Hrvatskoj?
Tijekom prva dva kvartala 2023. godine zamjetan je pad raspoloživog poslovnog prostora u Hrvatskoj, prvenstveno u Zagrebu, stoga je stopa nepopunjenosti poslovnog prostora krajem drugog kvartala dosegla povijesni minimum od oko 2%.
Tržište uredskih prostora u Zagrebu ostalo je relativno stabilno od početka godine kada govorimo o novim poslovnim zgradama na tržištu. Tijekom proteklih mjeseci završeni su Matrix faza C i Projekt 75, poslovni objekti koji se nalaze u produžetku poslovne četvrti Istok, odnosno jedne od najtraženijih poslovnih zona u gradu. Ovime je zagrebačko tržište poslovnih nekretnina dosegnulo gotovo 1,2
milijuna četvornih metara. Prema najavama, tijekom ove godine na tržištu se očekuje još 45.000 četvornih metara novih uredskih prostora, dok je za sljedeću godinu predviđeno još 42.000 četvornih metara, a 2025. godine preko 60.000 četvornih metara. To bi trebalo značajno utjecati na aktivnosti i daljnji razvoj tržišta, s obzirom na to da se zbog nedostatka novih ponuda na tržištu, djelatnost uglavnom oslanja na obnovu postojećih ugovora. Većina nedavno završenih poslovnih objekata bila je unaprijed iznajmljena na samom početku izgradnje.
Iako, kao i u ostalim dijelovima regije jugoistočne Europe, postoji značajan pritisak za povećanjem visine zakupnina, kada govorimo o drugom tromjesečju na hrvatskom tržištu poslovnog prostora očuvana je stabilnost pa je zakupnina za uredske nekretnine klase A iznosila u prosjeku 15,5 eura po četvornom metru na mjesečnoj razini, no na tržištu postoji i nekoliko nekretnina čija visina zakupnine premašuje navedene.
3. Tijekom ove godine radili ste na realizaciji vrlo zanimljivog projekta. O čemu se točno radi?
Podrška koju smo pružili hrvatskom brendu u pronalaženju puta za daljnje širenje u Europi pravi je dokaz da za CBRE ne postoje granice i da svoju stručnost stavljamo u službu naših klijenata, bez obzira na zadatak.
Riječ je o suradnji s Muzejom iluzija i traženju novih lokacija u Europi. Za sada smo realizirali prostor od 1.871 kvadrata u Kopenhagenu, zahvaljujući prekograničnoj suradnji CBRE ureda. Poseban izazov u Europi je pronaći adekvatan prostor za ovu vrstu djelatnosti, odnosno velike prostore u središnjem dijelu grada, koji trebaju ispunjavati i sve potrebne tehničke uvjete. CBRE je izvršio analizu raspoloživih prostora koji bi odgovarali namjeni te dogovorio najbolje uvjete zakupa.
4. U kojem smjeru će se tržište kretati 2024. godine?
Održivi razvoj i ESG postali su jedna od vrućih tema kako u globalnom gospodarstvu tako i u industriji nekretnina. Svijet u kojem živimo mijenja se velikom brzinom pa smo svjedoci ubrzane evolucije ESG-a u industriji nekretnina. Prije nekoliko godina bilo je „lijepo imati” usvojene ESG vrijednosti u poslovne strategije, no danas je to postala obveza. Investitori i developeri razumiju ozbiljnost i potrebu za poslovanjem i donošenjem odluka koje su usklađene s ESG vrijednostima i koje će im donijeti veću dugoročnu dobit i veću privlačnost među zakupcima.
U regiji jugoistočne Europe održivost se sve više primjenjuje među developerima i investitorima jer se poslovanje ubrzano mijenja kako bi se spriječile klimatske promjene. Prema najnovijim podacima CBRE istraživanja, postoji više od 50 certificiranih poslovnih zgrada, kao i nekoliko maloprodajnih objekata u regiji. No, sve veći interes za ovu temu vidljiv je u planu za uredski segment, gdje se bilježi povećan broj projekata koji se planiraju certificirati. Osim toga, CBRE europsko istraživanje pokazalo je da certificirana imovina ima tendenciju postizanja viših zakupnina od necertificirane imovine. Tako, potražnja za certificiranom imovinom raste iz godine u godinu, kao i svijest korisnika poslovnih nekretnina.
Prema CBRE-ovom europskom izvješću 'Isplati li se certifikacija održivosti u nekretninama?', certificirana poslovna zgrada ima koristi od povećane udobnosti, nižih operativnih troškova,
poboljšanog korporativnog ugleda, zdravlja i produktivnosti, koji se uračunavaju u vrijednost zakupa. Naš je model pokazao da se 6% premije za zakup postiže u održivo certificiranim poslovnim zgradama u odnosu na necertificiranu imovinu.
Autor: Matej Grgačević
