U Hrvatskoj, posebno u Zagrebu, ima puno slobodnog poslovnog prostora za iznajmljivanje, ali malo kvalitetnog kakvog tržište sve više traži. Kako pojašnjava Denis Čupić, direktor nekretninske tvrtke F.O. Development, postoji stanovita distinkcija između općeg dojma i stvarne situacije na tržištu.
Niske cijene
"Danas mnogi investitori, ponukani naslovima o oporavku tržišta nekretnina, očekuju da se njihove nekretnine iznajmljuju po znatno višim cijenama nego što su one realno na tržištu. Zbog toga nastaju problemi između očekivanja investitora, mogućnosti najmoprimaca, uvjeta banaka, a i tvrtki poput nas koje su akteri u čitavom procesu između ideje, kapitala i korisnika", kaže Čupić. Kao primjer navodi da se situacija na nekretninskom tržištu jako promijenila u odnosu na razdoblje prije pet ili sedam godina. U međuvremenu je dosta toga izgrađeno, a dio tvrtki najmoprimaca je prestao postojati ili se pak preselio u druge centre, poput Budimpešte ili Beograda.
18eura po kvadratu prosječna je mjesečna cijena najma kvalitetnog prostora
"Danas je gotovo praksa da se na ugovor o zakupu daje 'rent free' period od 1-1,5 godina. To znači da ako je bruto cijena najma 15 ili 18 eura po četvornom metru, ona je zapravo u konačnici puno manja", navodi Čupić. Usto, velik broj tvrtki je zadovoljan smještajem u nižem razredu poslovnog prostora B kategoriji, a u Hrvatskoj nije rijetkost da tvrtke traže i C kategoriju koja se iznajmljuje za 6-8 eura po četvornom metru mjesečno. No, iako ima dosta poslovnog prostora, Čupić smatra da nedostaje sadržaja centru grada.
"Imate reprezentativnih objekata poput Sky Officea koji se nalazi na periferiji i nije baš najbolje infrastrukturno povezan s gradom. U narednom razdoblju bi se trebalo napraviti više takvog reprezentativnog prostora na 'boljim' lokacijama. Smatram da bi najbolje pozicije, a koje su danas izvan funkcije, bile prostor Stare klaonice, Paromlin te Zagrebački velesajam. Sve su one u užem centru i odlično povezane s gradom", kaže Čupić. Velikim problemom smatra da tvrtke koje se bave isključivo posredovanjem objavljuju pregled tržišta nerijetko ne ulazeći u sve nijanse i specifičnosti tržišta i tako stvaraju lažni optimizam koji kasnije ne ostvaruju u procesu iznajmljivanja.
Državna imovina
Ovaj konzultant, čija tvrtka zapošljava u Hrvatskoj 13 ljudi s tendencijom rasta do njih 30-ak u 2017., smatra da praksa da državna tijela unajmljuju komercijalni poslovni prostor dinamizira tržište, no da bi za državu dugoročno bio bolji joint venture model u kojem bi država dala svoje zemljište ili nekretninu i "riješila parafiskalne namete", a privatni partner bi zatvorio finacijsku konstrukciju projekta i razvio iz njega komercijalan projekt. Na taj način bi država dobila, za primjer, 60 posto poslovnog prostora u zgradi, a ostatak bi se komercijalno iznajmljivao.
Štoviše, takav poslovni prostor bi na tržištu imao 10-15 posto višu cijenu jer bi interes privatnih tvrtki, koje zbog prirode posla žele biti blizu institucijama, bio zasigurno velik. Zajednički benefit u takvom odnosu bi bio da država po unaprijed definiranim uvjetima, recimo sa prinosom od 2,5% na trošak projekta sa uključenim financiranjem, unajmljuje prostor, dok iz povećanih prihoda ostatka prostora u udjelu sa kojim sudjeluje u joint ventureu ostvaruje dodatnu dobit. Za privatnog developera benefit je da sa činjenicom da je partner sa državom ima jači kolateral prema financijskim institucijama, a i jakog zakupca koji mu je magnet za preostali prostor.
Čupić, koji se develeloperskim poslom bavi više od 10 godina, ne smatra baš dobrom najavu da bi država mogla u narednom razdoblju na prodaju staviti čitav svoj stambeni fond, a nakon toga i sve ostale nekretnine. "To treba sistematizirati i napraviti potportfelje, i onda za svaki od njih tražiti strateškog partnera koji bi u to uložio i bavio se njihovom komercijalizacijom ili pak prodajom. Ovako, u slučaju pojedinačne prodaje, će se dogoditi da će se postići puno manji financijski efekt za državu, a uz to, siguran sam da neće biti ozbiljnog interesa za više od 20 posto ukupnog državnog portfelja."
Izvor: http://www.poslovni.hr/
